Il revisore condominiale: quando nominarlo, chi può farlo e cosa fa.

La legge n. 220/2012 di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013, ha introdotto, con il nuovo art. 1130-bis del cod. civ., la possibilità per l’assemblea di nominare “un revisore che verifichi la contabilità del condominio”, anche per più annualità specificatamente indicate.

Questa novità, di assoluto rilievo, merita un maggiore approfondimento perché si possa giungere a meglio comprendere la portata della norma e i limiti del nuovo incarico.

Quando è possibile nominare il revisore condominiale?

L’assemblea può nominarlo in qualsiasi momento, dandogli l’incarico di verificare la contabilità del condominio anche per più esercizi finanziari. In pratica, però, la nomina di un revisore si rende necessaria nei seguenti casi:

- nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del bilancio consuntivo della gestione uscente (perché ritenuto inadeguato dall’assemblea o perché mai presentato): in questo caso, la nomina del revisore è necessaria perché si possa redigere la contabilità sull’esercizio finanziario precedente affinché non solo si conoscano le posizioni contabili dei singoli condòmini e del condominio in generale, ma anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile;

- necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazione indebita da parte dell’amministratore.

Chi può fare il revisore condominiale?

La norma introdotta dalla legge di riforma, non fa riferimento ad una figura professionale in particolare, ma si limita ad indicarne le mere funzioni di revisione. Tuttavia, è necessario un debito distinguo in base alle diverse motivazioni alla base della nomina.

Se la revisione si rende necessaria solo perché non si dispone di una  contabilità precedente, essenziale anche all’allineamento contabile, perché non presentata dall’amministratore uscente o perché non approvata, l’incarico della revisione può essere affidato a chiunque, atteso che la contabilità che si andrebbe a redigere servirebbe soltanto per un affare assolutamente privatistico ed interno alla vita condominiale.

Al contrario, se la revisione si rende necessaria perché si teme una sottrazione di denaro da parte dell’amministratore, in questo caso, è opportuno che la revisione venga affidata ad un professionista abilitato (revisore contabile o perito esperto), affinché possa risultare munita di valore peritale. Si tratta, dunque, di sole ragioni di opportunità dettate dal fatto che se si pensa ad una futura azione giudiziaria tesa al recupero delle somme sottratte, arriverebbe comunque, prima o poi, il momento di munirsi di una consulenza tecnica vera e propria, anche per aiutare il difensore del condominio a sostenere davanti al Giudice le proprie ragioni o per garantire la difesa tecnica del condominio nel caso di nomina di un C.T.U..

Cosa fa il revisore?

Non si può pensare di nominare un revisore perché rimetta in discussione “i criteri di ripartizione” (ancorché sbagliati) adottati in bilanci consuntivi già approvati dall’assemblea, posto che vizi in tal senso andrebbero contestati mediante l’impugnazione delle relative deliberazioni davanti all’Autorità Giudiziaria entro il termine perentorio dei trenta giorni canonici, a norma dell’art. 1137 cod. civ. Se così non fosse, con la nomina del revisore si rimetterebbero in discussione bilanci già approvati e riferiti a più anni addietro, risultando assolutamente illogico e contrario alla restante parte del nostro ordinamento in materia di condominio negli edifici.

Pertanto, se si tratta di un incarico teso alla presentazione della contabilità relativa ad un determinato periodo perché non approvata o perché mancante, allora solo in questi casi il revisore si preoccuperà anche di adottare i giusti criteri di ripartizione.

Ma se, al contrario, la revisione contabile è richiesta per appurare eventuali sottrazioni indebite su bilanci già approvati, allora in questi casi il revisore deve limitarsi a verificarne la congruità e la fondatezza, senza riporre in discussione i criteri di ripartizione adottati, ancorché sbagliati.

A cura del Centro Studi
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 Fonte: www.condominioelocazioni.it