La questione del conferimento della “personalità giuridica” al condominio è fortemente dibattuta negli ultimi anni, anche in sede di Commissione Giustizia di Camera e Senato, prima in occasione del DL AS71, già approvato in Senato, ora per il PDL C4041 in esame alla Camera.
Prima di tentare una analisi sostenibile dell’argomento, è necessario formulare alcune precisazioni sul significato di alcuni principi di diritto.
La capacità giuridica
In diritto, per capacità giuridica si intende l’idoneità o comunque l’attitudine di un soggetto ad essere titolare di diritti e doveri o, più in generale, di situazioni giuridiche soggettive. Un minore ha capacità giuridica e, ad esempio, può legittimamente ereditare una proprietà immobiliare.
La capacità di agire
Per capacità di agire, invece, si intende l’idoneità del soggetto ad esercitare i propri diritti e ad assumere gli obblighi di cui è titolare. Il minore erede se pur giuridicamente capace, non può personalmente vendere o comunque disporre dell’immobile ricevuto in eredità poiché privo della capacità di agire in quanto non ancora maggiorenne.
La personalità giuridica
Per personalità giuridica deve intendersi il diritto all’esercizio della capacità giuridica.
L’interpretazione più attuale della “personalità giuridica” tende però a far conseguire all’ente una sua autonomia patrimoniale perfetta, in modo da consentire allo stesso ente/associazione di rispondere delle proprie obbligazioni con un proprio ed autonomo patrimonio distino da quello dei suoi partecipanti.
Persona giuridica
La persona giuridica è il soggetto a cui la legge riconosce la capacità giuridica. Il minore è una persona giuridica.
E il condominio?
In condominio la questione della “personalità giuridica” è più complessa e certamente “atipica”. Alla luce delle preliminari considerazioni di cui sopra, possiamo tentare una analisi approfondita della questione attraverso un percorso “realistico” di diversi casi particolari.
Pensiamo all’ipotesi della tutela dell’aspetto architettonico prevista dall’istituto del condominio (art. 1120, 1227 cod. civ.). Se il condòmino Rossi altera i prospetti dell’edificio attraverso la chiusura a veranda del suo balcone, l’amministratore, nell’ambito della propria autonomia legata alla rappresentanza legale del condominio e agli atti conservativi (artt. 1130 e 1131 cod. civ.) che deve porre in essere a tutela degli interessi del condominio, ha il potere e dovere di intimare a Rossi il ripristino dello stato dei luoghi, fino a ricorrere all’autorità giudiziaria, senza alcuna preventiva autorizzazione assembleare al riguardo e senza la possibilità che il singolo condòmino possa dissentire rispetto alla lite promossa (art. 1132 cod. civ.). E’ quindi evidente che l’ordinamento conferisce al condominio, di fatto e senza ombra di dubbio, la capacità giuridica che, nel caso sopra indicato, ha riguardato la tutela di un proprio interesse, indipendente dalla volontà dei singoli partecipanti.
Guardiamo, ora, all’ipotesi del condòmino Rossi che questa volta vede danneggiare la sua unità immobiliare a causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare comune. Rossi, in assenza di provvedimenti dell’assemblea e/o in assenza di un amministratore, promuove un’azione legale contro il condominio (e non certamente contro i singoli partecipanti) chiedendo, quindi, al Giudice adito che il condominio, se pur quale ente sprovvisto di personalità giuridica, adempia ai suoi obblighi di manutenzione del lastrico solare, quale causa delle lamentate infiltrazioni. In assenza di un amministratore regolarmente in carica, il condòmino Rossi, ai sensi dell’art. 65 delle disp. att. cod. civ. può chiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’art. 80 del cod. proc. civ. Quindi, in questo caso pratico e reale, Rossi non cita in litisconsorzio i suoi colleghi, ma il condominio quale ente autonomo chiamato a rispondere di una propria precisa obbligazione.
Questi due soli esempi (se ne potrebbero fare molti altri) risultano sufficienti a farci comprendere come il condominio sia munito di capacità giuridica, perché titolare di diritti e di obbligazioni, e di capacità di agire poiché in grado di citare in giudizio e di essere citato in giudizio. Ma non solo.
Il condominio (e non i singoli partecipanti) può certamente cedere in locazione a terzi l’utilizzo dell’alloggio del portiere rimasto vuoto a seguito della dismissione del servizio. In questi casi il contratto verrà stipulato dall’amministratore, quale rappresentante legale, dietro una delibera a maggioranza, non necessitando al riguardo alcuna convenzione poiché trattasi di diritti relativi e non reali. Se il conduttore non rispetta le obbligazioni assunte in contratto o semplicemente non paga i canoni di locazione, è il condominio a compiere gli atti più opportuni al recupero del credito e non i singoli. Quindi, ancora una volta, l’autonomia dell’ente condominio nell’esercitare i propri diritti è dimostrata e se per personalità giuridica deve intendersi il diritto ad esercitare i propri diritti derivanti dalla propria capacità giuridica, potremmo tranquillamente sostenere che il condominio è certamente munito di personalità giuridica. Ma non è proprio così.
Infatti, sarebbe più opportuno discorrere di personalità giuridica imperfetta o atipica. L’esempio precedente ci aiuterà a sostenere questa tesi.
Sempre pensando all’alloggio del portiere rimasto vuoto, poniamoci un’altra domanda: può il condominio vendere l’alloggio? Certamente si, ma diversamente dalla locazione, per poter alienare l’alloggio è necessario che tutti i partecipanti al condominio, nessuno escluso (e non più una mera delibera a maggioranza) firmino davanti ad un notaio un contratto di compravendita, non potendo l’amministratore, in questo caso, disporre alcunché. Dov’è finita allora la personalità giuridica del condominio? Il punto della questione è sostanzialmente questo. In caso di alienazione di un bene comune, poiché quest’ultimo appartiene in quota ai singoli partecipanti (art. 1117 cod. civ.), emerge in tutta evidenza come la personalità giuridica del condominio non esiste proprio perché l’ente risulta sprovvisto di una propria capacità squisitamente patrimoniale. Infatti, le imposte ai fini del reddito che matura sulle rendite immobiliari delle parti comuni, sono pagate dai singoli partecipanti pro quota e non dal condominio quale ente, così come sempre i singoli denunceranno nella loro personali dichiarazione dei redditi i proventi derivanti dalle locazioni di parti comuni.
Ma guardiamo ora al caso del fornitore creditore. L’impresa ALFA COSTRUZIONI vanta un credito verso il condominio a seguito di lavori eseguiti sulle facciate comuni e non totalmente pagati. Il creditore ricorre all’A.G. per decreto ingiuntivo contro il condominio e non contro i singoli. Se il condominio dispone della proprietà dell’alloggio del portiere, il creditore può aggredire il bene condominiale? Certamente si. E se l’alloggio è concesso in locazione a terzi, il creditore del condominio può chiedere il pignoramento presso terzi relativamente ai canoni di locazione? Certamente si? Quindi, la personalità giuridica del condominio sembra essere tornata.
In conclusione, dunque, possiamo sostenere che, nell’ambito di alcuni precisi confini, il condominio dispone certamente di propria capacità giuridica e capacità di agire, ma di fatto resta privo di una definitiva personalità giuridica perfetta per mancanza di garanzia di un proprio ed autonomo patrimonio.
Il progetto di riforma del condominio (PDL AC4041) affronta l’argomento limitatamente ad una nuova regolamentazione e disciplina dell’obbligo solidale dei partecipanti verso i terzi, ma omette una piena trattazione della questione “personalità giuridica” e questo è evidentemente legato al fatto che non tutti i condomini potrebbero garantire la disponibilità di un patrimonio proprio.
© Riproduzione riservata.
