L’amministratore può agire con rivalsa sul costruttore per rovina e difetti dell’edificio autonomamente, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

In tema di condominio negli edifici, l’azione di responsabilità contro l’appaltatore per difetti nella costruzione di un immobile prevista dall’art. 1669 del cod. civ., rientra tra gli atti conservativi di competenza dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, n. 4 del cod. civ., e non necessita della preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea.

(Tribunale di Latina, sentenza n. 231 del 29 luglio 2011)

Il Tribunale di Latina conferma l’orientamento consolidato della Giurisprudenza e sostiene ancora una volta l’autonomia dell’amministratore nell’azione giudiziaria contro l’appaltatore per responsabilità extracontrattuale prevista dall’art. 1669 del cod. civ..

Questa ulteriore conferma, ci fornisce lo spunto per ricordare che:

- verso tali azioni giudiziarie attivate dall’amministratore non è possibile notificare alcun dissenso alla lite da parte dei singoli condòmini;

- la denunzia per difetto di costruzione va inoltrata all’appaltatore entro un anno dalla scoperta, a pena di decadenza;

- il diritto del condominio al risarcimento del danno si prescrive entro un anno dalla denunzia.

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Facoltà del singolo condomino di ottenere l'esibizione dei documenti contabili - Non si può limitare l’accesso ai documenti solo al momento della presentazione del rendiconto annuale - Nessuna specificazione delle ragioni della richiesta è necessaria.

In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).

(Nel caso di specie, trattasi di controversia relativa ad impugnazione di delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo per lavori di manutenzione straordinaria e del relativo piano di riparto delle spese, avanzata da un condomino sul presupposto della impossibilità di visionare la documentazione relativa, non avendo l'amministratore provveduto a mostrargliela nonostante la sua esplicita richiesta prima dell'assemblea.)

(Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 21 settembre 2011, n. 19210)

In senso conforme Cassazione civile, Sez. II, sentenza 26 agosto 1998, n. 8460, Cassazione civile, Sez. II, sentenza 29 novembre 2001, n. 15159.

Questo ulteriore intervento della Suprema Corte conferma ancora una volta il diritto del singolo condòmino di accedere alla documentazione condominiale, (sia contabile che amministrative e legale) in ogni tempo, dietro semplice richiesta e senza la necessità di addurre specifiche motivazioni.

Si conferma il legittimo potere di controllo del mandante sul mandatario e in questa occasione ci preme sottolineare come LM franchising sa sempre ha riconosciuto tale diritto, senza alcun tipo di ostacolo. Infatti, la gestione informatizzata dei condomini da parte dell’affiliato consente ad ogni singolo condòmino di accedere in ogni momento alla documentazione condominiale anche attraverso l’accesso informatico, via internet, comodamente da casa con il proprio PC.

Va anche ricordato come nei confronti del singolo condòmino non sia opponibile la tutela della privacy rispetto ai dati di altri condòmini (in tal senso anche il Garante della Privacy) trattandosi di coobbligati.

Questa ulteriore sentenza offre lo spunto per una riflessione sulle qualità professionali e morali di quell’amministratore che in ogni modo si oppone alle richieste di documenti da parte del singolo condòmino: forse ha qualcosa da nascondere, forse teme l’attività di controllo sul suo operato? A voi le considerazioni al riguardo.

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