Corsi per condòmini.

LM franchising, da sempre e da primi, organizza incontri formativi per condòmini. Un condòmino informato può meglio curare i propri interessi. Un condòmino consapevole rispetta anche i suoi doveri. Un amministratore serio e professionale non teme il condòmino informato. La politica della trasparenza e della serietà adottata da sempre da questa Azienda e dalla Rete, ci spinge ad offrire un mezzo ulteriore a tutela del condòmino consumatore.

Un corso informativo breve, ma chiaro ed aperto a tutti, offerto gratuitamente.

I corsi sono tenuti periodicamente presso le sedi delle Filiali/Agenzie affiliate.

Come partecipare.

Per la partecipazione agli incontri è sufficiente presentarsi presso le nostre sedi nelle date ed all’ora stabilite, informandosi preventivamente contattando l’Agenzia/Filiale di zona. Ulteriori informazioni al riguardo possono essere chieste direttamente al numero verde 800 127 970.

Fonte: www.condominioelocazioni.it

L’amministratore del singolo edificio non può occuparsi delle spese del supercondominio.

In alcune realtà è consolidata una prassi molto particolare, secondo la quale, nei casi di supercondominio siano i singoli amministratori dei rispettivi condominii autonomi a raccogliere le quote dei propri condòmini relative alle spese del supercondominio, per poi versarle in favore delle casse del supercondominio.

Premesso che l’ordinamento vigente in materia di condominio non contempla alcuna possibilità di applicazione di usi e consuetudini di sorta, va presto chiarito che si tratta di una prassi assolutamente contra legem per diversi motivi.

Innanzitutto, va ricordato come a risultare legittimato alla riscossione delle quote del supercondominio sia esclusivamente il rispettivo amministratore per il combinato disposto dagli articoli 1117-bis e 1130 del codice civile.

Inoltre, è opportuno ricordare come soltanto un pagamento diretto in favore  delle casse dell’amministrazione del supercondominio possa comportare liberatoria per il condòmino, a nulla valendo ogni alternativa soluzione di pagamento, con il rischio di vedersi costretti a duplicare i versamenti.

Ancora, qualora l’amministratore del singolo condominio autonomo dovesse in qualche misura “gestire”, ancorché come intermediario, le quote dei propri condòmini riferite al supercondominio, questo costituirebbe certamente motivo di possibile confusione tra il patrimonio del singolo condominio autonomo e quello del supercondominio, con la conseguenza che risulterebbe revocabile dall’Autorità Giudiziaria a mente del nuovo art. 1129 c.c., comma 12, n. 4).

Allo stesso modo, ricordiamo come l’amministratore del singolo condominio che condivide dei servizi con un altro stabile (supercondominio) non può delegare al collega dell’altro stabile il pagamento delle relative spese, rispondendo in prima persona per irregolarità nei pagamenti (Cass. Civ. n. 8339/2014).

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 Fonte: www.condominioelocazioni.it

Conto corrente condominiale: l’amministratore può e deve aprirlo anche senza l’autorizzazione dell’assemblea e la banca non può opporsi.

Può l’amministratore aprire un conto corrente intestato al condominio senza la preventiva autorizzazione assembleare e scegliendo in autonomia la banca a cui affidarsi?  La risposta è si.

L’argomento merita attenzione specie perché alcune banche, sbagliando, chiedono all’amministratore del condominio di esibire un’apposita delibera con cui l’assemblea lo autorizza all’apertura del conto corrente con l’indicazione della banca scelta.

Una prima analisi della questione va fatta esaminando l’ordinamento previgente alla legge n. 220/2012 di riforma del condominio.

La Suprema Corte era già intervenuta in materia con la sentenza n. 7162 del 10 maggio 2012, sostenendo come “pur in assenza di norme che ne facciano obbligo, l’amministratore sia tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali in apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato” , specificando, inoltre, come “l’apertura del conto corrente non richiede specifiche autorizzazioni assembleari”, chiarendo che il conto corrente dedicato “risponde ad esigenze di trasparenza e di informazione”.

Va ricordato, anche, come da sempre la giurisprudenza abbia ritenuto motivo di revoca giudiziale l’utilizzo di propri e personali conti correnti da parte dell’amministratore per movimenti di entrata ed uscita relativi all’amministrazione del condominio.

La legge n. 220/2012 non solo ha confermato le tesi della Suprema Corte, ma le ha anche rafforzate.

Infatti, il nuovo art. 1129 c.c. prevede come obbligo personale dell’amministratore quello di aprire ed utilizzare il conto corrente condominiale, ribadendo tale violazione tra le cause di revoca giudiziale ed escludendo, dunque, una competenza assembleare al riguardo.

Ciò nonostante, alcune banche, per proprio regolamento interno, impongono l’esibizione della delibera condominiale.

Guardando non solo alla gerarchia delle fonti normative ma anche alla natura imperativa della norma introdotta dalla legge di riforma del condominio, è di tutta evidenza come tali richieste siano infondate giuridicamente.

Certamente dopo il d.p.r. 27.6.1985 n. 350, la Corte Costituzionale, riconosciuta la natura imprenditoriale dell’attività bancaria, ha dichiarato inapplicabile il regime penale degli incaricati di pubblico servizio a tutti i dipendenti delle banche, ma questo non appare sufficiente a sostenere la pretesa poiché risulterebbe certamente un fatto lesivo della sfera di autonomia giuridica dell’amministratore di condominio.

Infine, posto che proprio in ragione dell’ordinamento vigente le banche non si assumerebbero alcuna ulteriore responsabilità, il loro diritto di accertamento deve ritenersi legittimo nella misura in cui si limita a verificare l’esistenza di un valido verbale di nomina e quindi l’attualità della rappresentanza legale del nuovo amministratore.

Si aggiunge, ancora, che non sarebbe necessario nemmeno il certificato di attribuzione del codice fiscale del condominio da cui si evince la rappresentanza dell’amministratore posto che tale documento rileva soltanto ai fini della notorietà al fisco.

Infatti, tra il condominio e l’amministratore si instaura un rapporto di mandato che si perfeziona, risultando idoneo a produrre i suoi effetti giuridici, con la semplice delibera condominiale di nomina ed accettazione della offerta economica e candidatura.

Unico presupposto indefettibile, pertanto, all’apertura del conto corrente condominiale è la sola rappresentanza legale dell’amministratore, con l’ulteriore conseguenza che la banca, quale soggetto terzo al rapporto condominio-amministratore, può soltanto sollevare eccezioni di nullità della nomina e giammai quelle di annullabilità in quanto queste ultime restano prerogativa del singolo condomino.

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Il passaggio di consegne tra l’amministratore uscente e quello subentrante.

Il nuovo art. 1129 del codice civile, introdotto dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, prevede che a seguito della cessione dell’incarico, perché revocato o perché sostituito con la nomina di un successore, l’amministratore uscente è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e che deve eseguire tutte quelle attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni e il tutto senza che maturi il diritto ad ulteriori compensi.

Il nuovo art. 1129 c.c., inderogabile, informa questa fase dell’attività dell’amministratore all’assoluta diligenza del mandatario e nell’esclusivo interesse del condominio.

Nonostante le previsioni di legge, però, alcuni amministratori continuano ancora a chiedere compensi extra per il passaggio di consegne, sia da subentrante che da uscente: tali pretese sono assolutamente illegittime, anche qualora inserite all’interno di un preventivo approvato dall’assemblea posto che in siffatte circostanze non si tratterebbe di delibera nulla ma certamente di parziale inefficacia nella parte in cui prevede il compenso extra per il passaggio di consegne poiché contra legem.

Inoltre, la Suprema Corte ha stabilito che l’ex amministratore che non procede al passaggio di consegne commette il reato di appropriazione indebita, previsto e punito dall’art. 646 c.p. e questo perché l’ingiusto profitto che oltre a  poter essere anche solo potenziale e non necessariamente materiale, non deve necessariamente assumere il profilo patrimoniale. Questa la sintesi della sentenza n. 29451/2013 della Cassazione che, nel caso di specie, ha individuato l’ingiusto profitto nel semplice fatto di rendere difficoltosa la continuazione dell’amministrazione successiva per mancata consegna di tutti i documenti e nel fatto che l’ex amministratore, ritenendo illegittima la delibera che lo aveva sostituito, chiedeva ai condòmini dissenzienti di sottoscrivere un documento in suo favore. Inoltre, ritenendosi ancora in carica, avrebbe potuto in futuro accampare pretese in ordine al suo ulteriore operato. Oltre a rilevare sul piano civile, ulteriormente cristallizzato dalla entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012, n. 220, la mancata consegna dei documenti all’amministratore entrante, consente, dunque, a quest’ultimo di potersi  rivolgersi all’Autorità Giudiziaria Penale.

In ultimo, va ricordato come l'amministratore non può trattenere i documenti concernenti la gestione finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio avvalendosi del principio inadimplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (Cass., sez. 11, 3.12.1999, n. 13504).

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L’assemblea ordinaria del supercondominio dopo la riforma. Ogni condominio partecipa con un proprio rappresentante.

La legge di riforma del condominio (n. 220/2012) ha introdotto importanti novità in materia di assemblea ordinaria del supercondominio.

Il nuovo art. 67 delle disp. att. cod. civ., stabilisce che nei casi di supercondominio (nuovo art. 1117-bis cod. civ.), quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea ordinaria, con il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno i 2/3 del valore.

Qualora l’assemblea non dovesse provvedervi, la nomina del rappresentante è disposta dal Giudice su ricorso anche di uno solo dei condòmini. Sempre nei casi di inerzia, la nomina del rappresentante da parte dell’Autorità Giudiziaria può arrivare anche su ricorso da parte di un rappresentante di un altro condominio, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

Sia la diffida che il ricorso all’A.G. sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condòmini.

L’assemblea di ogni singolo condominio, nel provvedere alla nomina del proprio rappresentante non può apporre alcun limite al suo potere di rappresentanza.

L’amministratore del supercondominio, dunque, non convocherà più in assemblea tutti i partecipanti, ma si limiterà a trasmettere l’invito ai soli rispettivi rappresentanti: spetterà poi a questi comunicare, tempestivamente, al proprio amministratore sia il contenuto dell’ordine del giorno che le decisioni assunte dall’assemblea. L’amministratore, poi, riferirà alla sua assemblea.

L’assemblea di ogni singolo condominio non viene convocata perché discuta ulteriormente a sua volta di quanto deciso nell’assemblea del supercondominio formata dai rappresentanti, ma semplicemente perché ne prenda atto e perché si compia il processo di notorietà dei contenuti verso i singoli condòmini. Resta ferma, evidentemente, la facoltà di ogni partecipante di poter comunque impugnare le decisioni del supercondominio davanti all’A.G., nei modi e nei termini previsti.

Il Legislatore, stabilendo la soglia dei 60 partecipanti, ha voluto individuare un punto di mediazione tra le esigenze dei condòmini e quelle logistiche e di ordine pubblico. In materia di amministrazione o manutenzione straordinaria, resta l’obbligo di convocare tutti i partecipanti (e non i rappresentanti) a prescindere dal loro numero.

Va rilevato, infine, come il nuovo art. 67 disp. att. cod. civ. sia una norma obbligatoria, inderogabile sia dall’assemblea che dai regolamenti (anche se contrattuali). Pertanto, una eventuale assemblea ordinaria convocata invitando tutti i partecipanti anziché i rappresentanti quando sono più di 60, risulterebbe annullabile a mente dell’art. 1137 cod. civ.. 

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Il DL 145/2013 “Destinazione Italia” è legge: le novità in materia di condominio e locazioni.

Il 19 febbraio 2014, il Senato ha approvato, in via definitiva, la conversione in legge del D.L. n. 145/2013 “Destinazione Italia”, modificando il testo originario a seguito di alcuni emendamenti. Queste le novità in materia di condominio e locazioni.

L'art. 1 del decreto, comma 7, apporta modifiche al D.Lgs. 19 agosto 2205, n. 192, art. 6, commi 3 e 3bis, prevedendo che nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o singole unità immobiliari soggetti a registrazione, è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica (APE) dell'edificio. Copia dell'APE deve essere altresì allegata all'atto, tranne che nei casi di locazione di singola unità immobiliare.

In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria da € 3.000 a € 18.000. Nei casi di locazione di singola u.i., la sanzione è da € 1.000 a € 4.000, ridotta alla metà per i casi di locazione non superiore ai tre anni di durata.

L'accertamento della violazione è fatto dalla Guardia di Finanza o direttamente dall'Agenzia delle Entrate in sede di registrazione dell'atto.

Per i contratti stipulati dallo scorso 6 giungo 2013 fino all'entrata in vigore del presente decreto, su richiesta di una delle parti, la stessa sanzione si applica in luogo della nullità precedentemente prevista.

L'art. 9 del Decreto sviluppo, apporta modifiche anche alla legge n. 220/2012 in materia di condominio.

Con regolamento del Ministero di Grazia e Giustizia, saranno previsti i requisiti necessari per esercitare l'attività di formazione degli amministratori di condominio, nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica.

Con riferimento all’articolo 1120, secondo comma, n. 2, del codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, secondo il D.L., le parole «, per il contenimento del consumo energetico degli edifici» erano soppresse. IN SEDE DI CONVERSIONE IN LEGGE UN EMENDAMENTO HA ABROGATO QUESTA DISPOSIZIONE. L'ART. 1120 CC., DUNQUE, RESTA INVARIATO RISPETTO A QUANTO PREVISTO DALLA LEGGE N. 220/2012.

All’articolo 1130, primo comma, n. 6, del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, dopo le parole: «nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza» sono inserite le seguenti: «delle parti comuni dell’edificio». Questo significa che non sarà più necessario raccogliere dati relativi alle condizioni di sicurezza degli impianti di proprietà esclusiva.

All’articolo 1135, primo comma, n. 4, del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti». Questo consente di appaltare lavori straordinari combinando la coincidenza tra acconti all'appaltatore per SAL e piano rateale dei versamenti dei condòmini.

All’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, dopo le parole: «spese ordinarie» sono aggiunte le seguenti: «L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice». Questo significa che la modifica al regolamento per rettificare le sanzioni già previste o inserirle, si adotta con il quorum previsto per l'approvazione del regolamento stesso.

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La formazione per i delegati all’assemblea di condominio per gruppi bancari, compagnie assicurative, grandi società.

I gruppi bancari, le compagnie assicurative, le grandi società, spesso godono di un patrimonio immobiliare significativo, meritevole della massima tutela anche in sede di assemblee condominiali.

LM franchising si occupa della formazione dei delegati, conferendo loro una preparazione mirata alla tutela degli interessi del proprietario. Alla luce dell’entrata in vigore della legge di riforma del condominio, n. 220/2012, questi grandi proprietari non possono più trascurare la formazione del loro personale.

Il corso ha l'obiettivo di formare il delegato affinché possa partecipare alle assemblee condominiali con capacità di analisi critica e giuridica, specie nell'interesse del rappresentato, con la piena consapevolezza dei limiti delle proprie funzioni di delegato.

La partecipazione al corso consente l'apprendimento delle regole di svolgimento della riunione e la conoscenza delle attribuzioni dell'assemblea.

Inoltre, il delegato sarà in grado di rappresentare al Suo mandante quali sono le criticità emerse dalle deliberazioni meritevoli di ulteriore approfondimento e oggetto di possibile valutazione in termini di impugnazione, sia per ragioni di merito che di forma e procedura.

In questo senso, LM franchising collabora già con prestigiosi gruppi bancari nazionali.

Se sei un grande proprietario e sei interessato alla formazione dei tuoi delegati, contattaci: abbiamo la giusta soluzione per ogni esigenza.

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