Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea: occorre l’atto di citazione.

Le Sezioni Unite della Cassazione, componendo un contrasto interno alla Seconda Sezione, hanno affermato che le impugnazioni delle delibere dell'assemblea condominiale, in applicazione della regola generale dettata dall'art. 163 cod. proc. civ., vanno proposte con citazione, non disciplinando l'art. 1137 cod. civ. la forma di tali impugnazioni.

Sentenza n. 8491 del 14 aprile 2011 (Sezioni Unite Civili, Presidente P. Vittoria, Relatore E. Bucciante)

Questo intervento della S.C., munito di particolarissima importanza per via della decisione in sezioni unite, segna una definitiva interpretazione sulla necessità di impugnare le deliberazioni necessariamente con atto di citazione dinanzi al Tribunale.

Il termine perentorio dei 30 gg. previsto dall’art. 1137 c.c. deve quindi intendersi riferito alla data di deposito dell’atto di citazione in Cancelleria.

Ogni altra forma di impugnazione risulta quindi insufficiente (ricorso, racc.te all’amministratore ecc..) con la conseguenza che decorso infruttuosamente il termine, le delibere annullabili diventano inoppugnabili definitivamente.

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Diffusione dei dati di condòmino moroso mediante affissione nella bacheca condominiale. Violazione della Legge sulla privacy.

L’affissione nella bacheca dell’androne condominiale, da parte dell’amministratore, dell’informazione concernente le posizioni debitorie dei singoli condomini costituisce una indebita diffusione di dati, come tale illecita e fonte di responsabilità, ai sensi degli artt. 11 e 15 del d.lgs. n. 196 del 2003 (codice in materia di protezione dei dati personali).

Ordinanza n. 186 del 4 gennaio 2011

(Sezione Seconda Civile, Presidente G. Settimj, Relatore A. Giusti)

Ove mai ve ne fosse ancora bisogno, va ricordato e precisato che oltre alle comunicazioni di morosità, costituisce violazione della privacy l’esposizione in bacheca di ogni altro dato personale dei condòmini.

Le comunicazioni, quindi, tra amministratore e condòmino devono avvenire con la massima discrezione e riservatezza. Tuttavia, va precisato che il condòmino, quale comproprietario e partecipante alla collettività condominiale, ha comunque il diritto di conoscere dall’amministratore i nominativi dei morosi, ma mai attraverso affissioni soggette al “pubblico giudizio”.

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Lastrici solari esclusivi: tutti responsabili ma non sempre.

Il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini per cui all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’articolo 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. (Tribunale di Roma, Sezione II, Sentenza 4 novembre 2010 n. 21713).

Tuttavia, quando i danni discendono non più da un difetto di manutenzione, ma da un vizio di costruzione (originario o in sede di ricostruzione) tollerato dal proprietario, il condominio non risponde di alcunché, gravando le spese unicamente a carico del proprietario esclusivo. (Cass. Civ. n. 2840/2013).

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Deliberazioni sui criteri di ripartizione: per derogare alla ripartizione per millesimi occorre una convenzione.

E' nulla la delibera condominiale avente ad oggetto l'approvazione, a maggioranza dei condomini, della deliberazione condominiale relativa alla ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie per la strada comune. Orbene, la decisione gravata rientra tra quelle necessitanti l'approvazione all'unanimità laddove l'assemblea effettui una ripartizione delle spese relative alle parti comuni, in maniera differente dalla previsione contenuta nelle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale. (Tribunale di Santa Maria Capua Vetere civile Sentenza 07.01.2010, n. 5).

In tema di assemblea, le attribuzioni dell'organo assembleare ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quella dovuta per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini. (Tribunale Roma Sezione 5 Civile Sentenza del 5 novembre 2010, n. 21771).

Ancora una volta viene ribadito il principio secondo il quale per procedere alla deroga dei criteri di ripartizione del cod. civ. o del regolamento contrattuale sia necessario giungere ad una convenzione a cui necessariamente aderiscano tutti i condòmini partecipanti al condominio, no risultando sufficiente una semplice delibera assembleare.

E’ opportuno rilevare come, molto spesso, alcuni amministratori improvvisati, per accaparrarsi le simpatie di alcuni condòmini, procedano alla ripartizione del proprio compenso in parti uguali, “inducendo” gravemente l’assemblea ad adottare decisioni “nulle”, con tutte le possibili dannose conseguenze e con maggior danno per quanti avrebbero avuto diritto a pagare quote inferiori se determinate in proporzione ai valori millesimali, come legge vuole.

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Balcone aggettante: appartiene esclusivamente al titolare dell’immobile cui accede.

I balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Cassazione, sez. II Civile, 5 gennaio 2011, n. 218.)

I balconi, purtroppo, non vengono disciplinati dal codice e molto spesso sono stati oggetto di interpretazioni ed applicazioni estensive del 1125.

La Cassazione cerca di porre un punto fermo al riguardo stabilendo che il balcone aggettante debba essere ritenuta intera proprietà di chi ne ha l’uso, in ragione della sua natura “accidentale” rispetto alla struttura.

Per questa stessa considerazione, occorre non commettere l’errore di ritenere di esclusiva proprietà privata ogni tipologia di balcone. Infatti, quei balconi che per loro struttura costituiscono parte integrante dei prospetti e dell’aspetto architettonico (ad es. ad incasso), restano da considerarsi comuni in quanto partecipanti alle armonie e all’estetica dell’edificio.

Allo stesso modo, anche per i casi di balconi aggettanti, tutti gli elementi decorativi come i frontalini, balaustre, aggiunte sovrapposte, il lato esterno dei parapetti, i soffitti ed ogni altro elemento decorativo, poiché destinati ad accrescere il valore dell’intero immobile, devono ritenersi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., fino a prova contraria, e pertanto le relative spese sono da porsi a carico di tutti in proporzione ai millesimi di valore di proprietà generale.

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L’amministratore matura il diritto al compenso e ai rimborsi se presenta il consuntivo e fornisce la prova delle anticipazioni.

In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati. (Cassazione, Sez. II, 9 giugno 2010, n. 13878.)

Nel medesimo dispositivo, la S.C. ha altresì ribadito che:

- nell'ipotesi di mandato oneroso il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (sentenza 28/4/1990 n. 3596);

- l'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto della somma incassata (oltre che, se del caso, della qualità e della quantità dei frutti percetti) e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire (anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti) se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (sentenza 23/11/2006 n. 24866);

Accade con frequenza, purtroppo, che l’amministratore uscente lamenti dei crediti verso il condominio per anticipazioni non meglio specificate o che pretendi il proprio compenso nonostante la mancata presentazione del rendiconto.

E’ appena il caso di sottolineare coma la Cassazione abbia ribadito che spetti quindi all’amministratore la prova del suo credito non essendo sufficiente al riguardo la mera approvazione di un bilancio consuntivo, occorrendo, invece, la prova documentale delle singole anticipazioni di cui si richiede il rimborso.

Questo anche in relazione al fatto che l’assemblea approva il bilancio consuntivo a mero scopo dichiarativo e giammai costitutivo, occorrendo al riguardo la prova documentale.

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L’amministratore di condominio dimissionario o revocato conserva i suoi poteri fino alla nomina del suo successore.

L'amministratore di condominio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o perché dimissionario, continua ad esercitare i suoi poteri, compresa la rappresentanza del condominio in giudizio, fino a che non sia validamente sostituito con la nomina di altro amministratore da parte dell'assemblea dei condomini. (Corte di Cassazione Sezione 2 civile Sentenza 15.02.2010, n. 3464).

Questo principio, consolidato e ormai univoco della Cassazione, si rivela di particolare importanza, specie con riguardo al comportamento di alcuni amministratori poco professionali che messi di fronte alle loro responsabilità o in assenza di competenza verso alcune questioni di difficile risoluzione, pensano, sbagliando, di potersela cavare semplicemente rassegnando le dimissioni.

La proroga d’ufficio della carica è altresì determinante rispetto a quei condòmini che pensano, sbagliando anch’essi, di potersi liberare del proprio amministratore con la semplice revoca, senza provvedere contestualmente alla nomina del successore.

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