Il DL 145/2013 “Destinazione Italia” è legge: le novità in materia di condominio e locazioni.

Il 19 febbraio 2014, il Senato ha approvato, in via definitiva, la conversione in legge del D.L. n. 145/2013 “Destinazione Italia”, modificando il testo originario a seguito di alcuni emendamenti. Queste le novità in materia di condominio e locazioni.

L'art. 1 del decreto, comma 7, apporta modifiche al D.Lgs. 19 agosto 2205, n. 192, art. 6, commi 3 e 3bis, prevedendo che nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o singole unità immobiliari soggetti a registrazione, è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica (APE) dell'edificio. Copia dell'APE deve essere altresì allegata all'atto, tranne che nei casi di locazione di singola unità immobiliare.

In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria da € 3.000 a € 18.000. Nei casi di locazione di singola u.i., la sanzione è da € 1.000 a € 4.000, ridotta alla metà per i casi di locazione non superiore ai tre anni di durata.

L'accertamento della violazione è fatto dalla Guardia di Finanza o direttamente dall'Agenzia delle Entrate in sede di registrazione dell'atto.

Per i contratti stipulati dallo scorso 6 giungo 2013 fino all'entrata in vigore del presente decreto, su richiesta di una delle parti, la stessa sanzione si applica in luogo della nullità precedentemente prevista.

L'art. 9 del Decreto sviluppo, apporta modifiche anche alla legge n. 220/2012 in materia di condominio.

Con regolamento del Ministero di Grazia e Giustizia, saranno previsti i requisiti necessari per esercitare l'attività di formazione degli amministratori di condominio, nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica.

Con riferimento all’articolo 1120, secondo comma, n. 2, del codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, secondo il D.L., le parole «, per il contenimento del consumo energetico degli edifici» erano soppresse. IN SEDE DI CONVERSIONE IN LEGGE UN EMENDAMENTO HA ABROGATO QUESTA DISPOSIZIONE. L'ART. 1120 CC., DUNQUE, RESTA INVARIATO RISPETTO A QUANTO PREVISTO DALLA LEGGE N. 220/2012.

All’articolo 1130, primo comma, n. 6, del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, dopo le parole: «nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza» sono inserite le seguenti: «delle parti comuni dell’edificio». Questo significa che non sarà più necessario raccogliere dati relativi alle condizioni di sicurezza degli impianti di proprietà esclusiva.

All’articolo 1135, primo comma, n. 4, del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti». Questo consente di appaltare lavori straordinari combinando la coincidenza tra acconti all'appaltatore per SAL e piano rateale dei versamenti dei condòmini.

All’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, dopo le parole: «spese ordinarie» sono aggiunte le seguenti: «L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice». Questo significa che la modifica al regolamento per rettificare le sanzioni già previste o inserirle, si adotta con il quorum previsto per l'approvazione del regolamento stesso.

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La formazione per i delegati all’assemblea di condominio per gruppi bancari, compagnie assicurative, grandi società.

I gruppi bancari, le compagnie assicurative, le grandi società, spesso godono di un patrimonio immobiliare significativo, meritevole della massima tutela anche in sede di assemblee condominiali.

LM franchising si occupa della formazione dei delegati, conferendo loro una preparazione mirata alla tutela degli interessi del proprietario. Alla luce dell’entrata in vigore della legge di riforma del condominio, n. 220/2012, questi grandi proprietari non possono più trascurare la formazione del loro personale.

Il corso ha l'obiettivo di formare il delegato affinché possa partecipare alle assemblee condominiali con capacità di analisi critica e giuridica, specie nell'interesse del rappresentato, con la piena consapevolezza dei limiti delle proprie funzioni di delegato.

La partecipazione al corso consente l'apprendimento delle regole di svolgimento della riunione e la conoscenza delle attribuzioni dell'assemblea.

Inoltre, il delegato sarà in grado di rappresentare al Suo mandante quali sono le criticità emerse dalle deliberazioni meritevoli di ulteriore approfondimento e oggetto di possibile valutazione in termini di impugnazione, sia per ragioni di merito che di forma e procedura.

In questo senso, LM franchising collabora già con prestigiosi gruppi bancari nazionali.

Se sei un grande proprietario e sei interessato alla formazione dei tuoi delegati, contattaci: abbiamo la giusta soluzione per ogni esigenza.

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Privacy in condominio: le nuove disposizioni del Vademecum del Palazzo del Garante.

A seguito dell’entrata in vigore della L. n. 220/2012, l’Autorità Garante per la protezione dei dati personali, in data 10 ottobre u.s., è intervenuta con un proprio provvedimento (Vademecum il condominio e la privacy), teso a disciplinare meglio i rapporti di vita condominiale dal punto di vista della tutela della riservatezza.

Dal provvedimento, tra le altre cose, emerge in modo particolare che:

· l’amministratore può comunicare a terzi i dati dei condòmini solo se si tratta di creditori del condominio e previa richiesta;

· nel trattamento dei dati, l’amministratore non è tenuto ad adottare il DPS, ma opportune cautele di ordine generale;

· l’amministratore non può trattare i dati dei conduttori, salvo un preventivo consenso informato da questi sottoscritto;

· in assemblea non possono partecipare estranei al condominio;

· i conduttori possono partecipare all’assemblea esclusivamente nei casi previsti dalla legge n. 392/78;

· per videoregistrare la riunione condominiale, è necessario il preventivo consenso informato scritto da parte di tutti i partecipanti al condominio (anche se assenti all’assemblea);

· nella bacheca condominiale non possono essere affisse notizie contabili o su stati di morosità;

· il singolo condòmino può conoscere lo stato dei pagamenti degli altri condòmini;

· il singolo condòmino può ottenere copia dell’estratto conto condominiale solo attraverso l’amministratore  e non recandosi in banca;

· il singolo condòmino può installare sistemi privati di videosorveglianza, senza preventiva autorizzazione e senza l’affissione del previsto cartello informativo, a condizione che riprendano solo gli ingressi delle rispettive proprietà e non parti comuni come androni, pianerottoli, cortili ecc..;

· al sito condominiale non possono accedere i conduttori;

· il conduttore non può accedere a notizie inerenti la gestione condominiale.

Vai al Vademecum del Palazzo.

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Il revisore condominiale: quando nominarlo, chi può farlo e cosa fa.

La legge n. 220/2012 di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013, ha introdotto, con il nuovo art. 1130-bis del cod. civ., la possibilità per l’assemblea di nominare “un revisore che verifichi la contabilità del condominio”, anche per più annualità specificatamente indicate.

Questa novità, di assoluto rilievo, merita un maggiore approfondimento perché si possa giungere a meglio comprendere la portata della norma e i limiti del nuovo incarico.

Quando è possibile nominare il revisore condominiale?

L’assemblea può nominarlo in qualsiasi momento, dandogli l’incarico di verificare la contabilità del condominio anche per più esercizi finanziari. In pratica, però, la nomina di un revisore si rende necessaria nei seguenti casi:

- nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del bilancio consuntivo della gestione uscente (perché ritenuto inadeguato dall’assemblea o perché mai presentato): in questo caso, la nomina del revisore è necessaria perché si possa redigere la contabilità sull’esercizio finanziario precedente affinché non solo si conoscano le posizioni contabili dei singoli condòmini e del condominio in generale, ma anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile;

- necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazione indebita da parte dell’amministratore.

Chi può fare il revisore condominiale?

La norma introdotta dalla legge di riforma, non fa riferimento ad una figura professionale in particolare, ma si limita ad indicarne le mere funzioni di revisione. Tuttavia, è necessario un debito distinguo in base alle diverse motivazioni alla base della nomina.

Se la revisione si rende necessaria solo perché non si dispone di una  contabilità precedente, essenziale anche all’allineamento contabile, perché non presentata dall’amministratore uscente o perché non approvata, l’incarico della revisione può essere affidato a chiunque, atteso che la contabilità che si andrebbe a redigere servirebbe soltanto per un affare assolutamente privatistico ed interno alla vita condominiale.

Al contrario, se la revisione si rende necessaria perché si teme una sottrazione di denaro da parte dell’amministratore, in questo caso, è opportuno che la revisione venga affidata ad un professionista abilitato (revisore contabile o perito esperto), affinché possa risultare munita di valore peritale. Si tratta, dunque, di sole ragioni di opportunità dettate dal fatto che se si pensa ad una futura azione giudiziaria tesa al recupero delle somme sottratte, arriverebbe comunque, prima o poi, il momento di munirsi di una consulenza tecnica vera e propria, anche per aiutare il difensore del condominio a sostenere davanti al Giudice le proprie ragioni o per garantire la difesa tecnica del condominio nel caso di nomina di un C.T.U..

Cosa fa il revisore?

Non si può pensare di nominare un revisore perché rimetta in discussione “i criteri di ripartizione” (ancorché sbagliati) adottati in bilanci consuntivi già approvati dall’assemblea, posto che vizi in tal senso andrebbero contestati mediante l’impugnazione delle relative deliberazioni davanti all’Autorità Giudiziaria entro il termine perentorio dei trenta giorni canonici, a norma dell’art. 1137 cod. civ. Se così non fosse, con la nomina del revisore si rimetterebbero in discussione bilanci già approvati e riferiti a più anni addietro, risultando assolutamente illogico e contrario alla restante parte del nostro ordinamento in materia di condominio negli edifici.

Pertanto, se si tratta di un incarico teso alla presentazione della contabilità relativa ad un determinato periodo perché non approvata o perché mancante, allora solo in questi casi il revisore si preoccuperà anche di adottare i giusti criteri di ripartizione.

Ma se, al contrario, la revisione contabile è richiesta per appurare eventuali sottrazioni indebite su bilanci già approvati, allora in questi casi il revisore deve limitarsi a verificarne la congruità e la fondatezza, senza riporre in discussione i criteri di ripartizione adottati, ancorché sbagliati.

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Uso obbligatorio del conto corrente condominiale.

Il  18 giugno 2013 è entrata in vigore la legge 11 dicembre 2012, n. 220 di modifica alla disciplina del condominio negli edifici, meglio nota come “Riforma del condominio”.

L’art. 9 della legge, nel riscrivere il nuovo art. 1129 del codice civile, prevede che “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”

Lo scopo della norma è quello di garantire la tracciabilità dei movimenti condominiali e consentire, quindi, una attività di controllo amministrativo sull’operato dell’amministratore da parte del singolo condòmino e/o dell’assemblea, consentendo gli opportuni riscontri grazie all’accesso all’estratto conto.

Ancorché il tenore letterale della norma non disponga chiaramente il divieto per l’amministratore di continuare ad incassare le quote condominiali in contanti, va osservato come una tale ipotesi costituirebbe di fatto una elusione dello scopo del Legislatore.

La questione si pone perché molti condòmini, per evitare le spese di commissione, preferiscono continuare a pagare in contanti presso l’amministratore. Queste abitudine dovrebbero cambiare, innanzitutto nell’interesse esclusivo proprio di chi vorrebbe continuare a usare i contanti.

Infatti, qualora l’amministratore continuasse ad incassare in contanti per diversi condòmini e solo successivamente versasse le somme sul c/c condominiale, questa operazione non consentirebbe più la tracciabilità, atteso che il versamento risulterebbe cumulativo, a nome dell’amministratore e non più riconducibile ai singoli condòmini. Ma non solo. Eventuali versamenti in contanti da parte dell’amministratore sul conto corrente condominiale potrebbero integrare ipotesi di “confusione patrimoniale” tra lo stato proprio e quello del condominio, quale causa di revoca dell’amministratore stesso. Infine, eventuali suoi versamenti darebbero luogo ad anticipazioni e pure documentate, salvo prova contraria.

Pertanto, per quanto la previsione normativa possa risultare “discutibile”, allo scopo di evitare contenziosi, liti e confusioni, è fortemente auspicabile che sia lo stesso amministratore ad “educare” i propri amministrati, rifiutando l’incasso in contanti delle quote.

I condòmini dovrebbero fare un piccolo sforzo e capire il “senso” della norma introdotta che guarda alle loro tutele e non limitarsi a farne una questione “di commissioni”.

Ma non solo.

La detenzione di contanti da parte dell’amministratore presso il suo ufficio, lo espone a rischi di rapine e furti, specie in occasione di lavori straordinari di considerevoli entità, con tutte le conseguenze del caso.

Sicuramente il Legislatore avrebbe potuto meglio formulare la novella, ma questo non deve indurci a trovare ad ogni costo una via alternativa a quella che è la ratio generale del nuovo impianto normativo.

Inoltre, ricordiamo come l’obbligo dell’amministratore di procedere alla riscossione dei contributi che non significhi obbligo ad accettare contanti.

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LM franchising: un progetto unico imitato da molti.

Aumentano i tentativi di imitazione del progetto franchising di questa Azienda.

Diversi si improvvisano operatori pensando semplicemente di “copiare” l’idea commerciale di questa Azienda. I tentativi si rivelano grossolani e goffi perché la differenza oltre alle strategie ed al metodo, la fanno le persone.

C’è chi fa e c’é chi copia. Noi facciamo perché sappiamo, chi copia non sa.

E’ deprimente notare i continui tentativi di spionaggio commerciale ai danni della nostra azienda e della nostra rete, ma noi siamo certi di essere più forti perché siamo dei veri professionisti che non hanno nulla da copiare dagli altri.

Noi abbiamo le menti, le competenze e le professionalità da porre a disposizione dei nostri affiliati prima e dei condòmini consumatori dopo, chi si limita a fare il “copia e incolla” dal nostro sito e dai nostri documenti, dimostra di essere semplicemente “vuoto” ed assume il ruolo del classico “furbo” italiano ricordando, evidentemente, che la furbizia è la prerogativa dell’ignorante.

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La riforma del condominio è legge. Ecco il nuovo codice del condominio.

La riforma del condominio è legge.

Ecco il nuovo codice del condominio (qui)

Il 20 novembre 2012, la Commissione Giustizia del Senato, in sede deliberante, ha approvato definitivamente il progetto di legge di riforma del condominio già approvato alla Camera. Il nuovo testo entrerà in vigore dopo sei mesi dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

L’abc della Riforma del Condominio

(Testo definitivo approvato in Commissione Giustizia al Senato)  (leggi)

Accesso agli atti. Sancito in diritto dei singoli condòmini di accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia.

Amministratore. Nomina obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Possesso di polizza di R.C. professionale su richiesta dell’assemblea. Passaggio di consegne senza ulteriore compenso. Rinnovo tacito dell’incarico annuale, salvo delibera di revoca. Specifica analitica delle competenze all’atto della nomina o rinnovo, pena la nullità dell’incarico. Nomina di amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica. Obbligo per l’amministratore di adempiere agli obblighi fiscali del condominio. Redazione del rendiconto entro 180 giorni. Possesso di requisiti morali pena la revoca: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato. Possesso di requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado e corso di formazione e aggiornamento professionale.

Animali. I regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli animali domestici.

Antenne. Riconosciuto il diritto del singolo condòmino alla ricezione radiotelevisiva con impianti individuali.

Avviso di convocazione. Invio tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Annullabilità della delibera entro 30 gg. per omessa, tardiva o incompleta convocazione.

Consiglio dei condominio. Possibilità di nomina del consiglio di condominio di 3 membri (se edificio con più di 11 unità immobiliari).

Contabilità. Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. Conservazione decennale della documentazione e la possibilità di nominare un revisore.

Conto Corrente Condominiale. Tutti i flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita) devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito c/c intestato al condominio.

Delega. Obbligo della forma scritta. Limitazione di delega: in caso di più di 20 condòmini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 del valore. Divieto di delega all’amministratore. In caso di supercondomini, all’assemblea dei condominii partecipa un delegato per edificio quando per ogni condominio autonomo abbia più di 60 partecipanti

Destinazione d’uso parti comuni. Il nuovo art. 1117-ter prevede il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore, il tutto con un nuovo e preciso iter di convocazione assembleare.

Distacco dall’impianto centralizzato. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Impianti di energia da fonti rinnovabili esclusivi. Possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici  tetti comuni con attività di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione.

Innovazioni. Il quorum deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti + ½ del valore per innovazioni di particolare interesse sociale: sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati.  Nuovo l’iter di convocazione specifico. Per le innovazioni ordinarie è richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.

Lavori su parti esclusive. Prevista la preventiva comunicazione all’amministratore per interventi su parti di proprietà o uso individuale.

Mediazione. Disciplinato il rito della media-conciliazione in materia di condominio, con relativi obblighi dell’amministratore.

Morosità e decreto ingiuntivo. Obbligo per l’amministratore di attivarsi per il decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare.

Parti comuni. Il nuovo art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e  funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprietà con godimento periodico. Perché un bene utile a tutti i condòmini non sia da ritenersi parte comune, occorre una espressa previsione contraria da parte del titolo. La divisione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1119 cc può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.

Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.

Registri. Obbligo di tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina dell’amministratore e di contabilità.

Sanzioni previste dal regolamento. Incremento delle sanzioni da € 200 e fino a € 800 in caso di recidiva.

Sito web condominiale. Attivazione di sito web condominiale con esportazione dei dati contabili e dei verbali, su richiesta dell’assemblea.

Solidarietà dei condòmini nelle spese. Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi ai fornitori creditori. Obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Supercondominio. Il nuovo art. 1117-bis prevede l’applicabilità della legge al supercondominio.

Tabelle millesimali. Rettifica o modifica delle tabelle all’unanimità. Modifica o rettifica  maggioranza nei casi di  errore, alterazione per più di 1/5 anche di una sola u.i. per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione.  In caso di revisione giudiziaria non è previsto il litisconsorzio necessario. Estesi gli stessi principi anche alle tabelle convenzionali.

Videosorveglianza. L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.

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