Il revisore condominiale: quando nominarlo, chi può farlo e cosa fa.

La legge n. 220/2012 di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013, ha introdotto, con il nuovo art. 1130-bis del cod. civ., la possibilità per l’assemblea di nominare “un revisore che verifichi la contabilità del condominio”, anche per più annualità specificatamente indicate.

Questa novità, di assoluto rilievo, merita un maggiore approfondimento perché si possa giungere a meglio comprendere la portata della norma e i limiti del nuovo incarico.

Quando è possibile nominare il revisore condominiale?

L’assemblea può nominarlo in qualsiasi momento, dandogli l’incarico di verificare la contabilità del condominio anche per più esercizi finanziari. In pratica, però, la nomina di un revisore si rende necessaria nei seguenti casi:

- nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del bilancio consuntivo della gestione uscente (perché ritenuto inadeguato dall’assemblea o perché mai presentato): in questo caso, la nomina del revisore è necessaria perché si possa redigere la contabilità sull’esercizio finanziario precedente affinché non solo si conoscano le posizioni contabili dei singoli condòmini e del condominio in generale, ma anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile;

- necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazione indebita da parte dell’amministratore.

Chi può fare il revisore condominiale?

La norma introdotta dalla legge di riforma, non fa riferimento ad una figura professionale in particolare, ma si limita ad indicarne le mere funzioni di revisione. Tuttavia, è necessario un debito distinguo in base alle diverse motivazioni alla base della nomina.

Se la revisione si rende necessaria solo perché non si dispone di una  contabilità precedente, essenziale anche all’allineamento contabile, perché non presentata dall’amministratore uscente o perché non approvata, l’incarico della revisione può essere affidato a chiunque, atteso che la contabilità che si andrebbe a redigere servirebbe soltanto per un affare assolutamente privatistico ed interno alla vita condominiale.

Al contrario, se la revisione si rende necessaria perché si teme una sottrazione di denaro da parte dell’amministratore, in questo caso, è opportuno che la revisione venga affidata ad un professionista abilitato (revisore contabile o perito esperto), affinché possa risultare munita di valore peritale. Si tratta, dunque, di sole ragioni di opportunità dettate dal fatto che se si pensa ad una futura azione giudiziaria tesa al recupero delle somme sottratte, arriverebbe comunque, prima o poi, il momento di munirsi di una consulenza tecnica vera e propria, anche per aiutare il difensore del condominio a sostenere davanti al Giudice le proprie ragioni o per garantire la difesa tecnica del condominio nel caso di nomina di un C.T.U..

Cosa fa il revisore?

Non si può pensare di nominare un revisore perché rimetta in discussione “i criteri di ripartizione” (ancorché sbagliati) adottati in bilanci consuntivi già approvati dall’assemblea, posto che vizi in tal senso andrebbero contestati mediante l’impugnazione delle relative deliberazioni davanti all’Autorità Giudiziaria entro il termine perentorio dei trenta giorni canonici, a norma dell’art. 1137 cod. civ. Se così non fosse, con la nomina del revisore si rimetterebbero in discussione bilanci già approvati e riferiti a più anni addietro, risultando assolutamente illogico e contrario alla restante parte del nostro ordinamento in materia di condominio negli edifici.

Pertanto, se si tratta di un incarico teso alla presentazione della contabilità relativa ad un determinato periodo perché non approvata o perché mancante, allora solo in questi casi il revisore si preoccuperà anche di adottare i giusti criteri di ripartizione.

Ma se, al contrario, la revisione contabile è richiesta per appurare eventuali sottrazioni indebite su bilanci già approvati, allora in questi casi il revisore deve limitarsi a verificarne la congruità e la fondatezza, senza riporre in discussione i criteri di ripartizione adottati, ancorché sbagliati.

A cura del Centro Studi
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 Fonte: www.condominioelocazioni.it

Uso obbligatorio del conto corrente condominiale.

Il  18 giugno 2013 è entrata in vigore la legge 11 dicembre 2012, n. 220 di modifica alla disciplina del condominio negli edifici, meglio nota come “Riforma del condominio”.

L’art. 9 della legge, nel riscrivere il nuovo art. 1129 del codice civile, prevede che “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”

Lo scopo della norma è quello di garantire la tracciabilità dei movimenti condominiali e consentire, quindi, una attività di controllo amministrativo sull’operato dell’amministratore da parte del singolo condòmino e/o dell’assemblea, consentendo gli opportuni riscontri grazie all’accesso all’estratto conto.

Ancorché il tenore letterale della norma non disponga chiaramente il divieto per l’amministratore di continuare ad incassare le quote condominiali in contanti, va osservato come una tale ipotesi costituirebbe di fatto una elusione dello scopo del Legislatore.

La questione si pone perché molti condòmini, per evitare le spese di commissione, preferiscono continuare a pagare in contanti presso l’amministratore. Queste abitudine dovrebbero cambiare, innanzitutto nell’interesse esclusivo proprio di chi vorrebbe continuare a usare i contanti.

Infatti, qualora l’amministratore continuasse ad incassare in contanti per diversi condòmini e solo successivamente versasse le somme sul c/c condominiale, questa operazione non consentirebbe più la tracciabilità, atteso che il versamento risulterebbe cumulativo, a nome dell’amministratore e non più riconducibile ai singoli condòmini. Ma non solo. Eventuali versamenti in contanti da parte dell’amministratore sul conto corrente condominiale potrebbero integrare ipotesi di “confusione patrimoniale” tra lo stato proprio e quello del condominio, quale causa di revoca dell’amministratore stesso. Infine, eventuali suoi versamenti darebbero luogo ad anticipazioni e pure documentate, salvo prova contraria.

Pertanto, per quanto la previsione normativa possa risultare “discutibile”, allo scopo di evitare contenziosi, liti e confusioni, è fortemente auspicabile che sia lo stesso amministratore ad “educare” i propri amministrati, rifiutando l’incasso in contanti delle quote.

I condòmini dovrebbero fare un piccolo sforzo e capire il “senso” della norma introdotta che guarda alle loro tutele e non limitarsi a farne una questione “di commissioni”.

Ma non solo.

La detenzione di contanti da parte dell’amministratore presso il suo ufficio, lo espone a rischi di rapine e furti, specie in occasione di lavori straordinari di considerevoli entità, con tutte le conseguenze del caso.

Sicuramente il Legislatore avrebbe potuto meglio formulare la novella, ma questo non deve indurci a trovare ad ogni costo una via alternativa a quella che è la ratio generale del nuovo impianto normativo.

Inoltre, ricordiamo come l’obbligo dell’amministratore di procedere alla riscossione dei contributi che non significhi obbligo ad accettare contanti.

A cura del Centro Studi
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 Fonte: www.condominioelocazioni.it 

LM franchising: un progetto unico imitato da molti.

Aumentano i tentativi di imitazione del progetto franchising di questa Azienda.

Diversi si improvvisano operatori pensando semplicemente di “copiare” l’idea commerciale di questa Azienda. I tentativi si rivelano grossolani e goffi perché la differenza oltre alle strategie ed al metodo, la fanno le persone.

C’è chi fa e c’é chi copia. Noi facciamo perché sappiamo, chi copia non sa.

E’ deprimente notare i continui tentativi di spionaggio commerciale ai danni della nostra azienda e della nostra rete, ma noi siamo certi di essere più forti perché siamo dei veri professionisti che non hanno nulla da copiare dagli altri.

Noi abbiamo le menti, le competenze e le professionalità da porre a disposizione dei nostri affiliati prima e dei condòmini consumatori dopo, chi si limita a fare il “copia e incolla” dal nostro sito e dai nostri documenti, dimostra di essere semplicemente “vuoto” ed assume il ruolo del classico “furbo” italiano ricordando, evidentemente, che la furbizia è la prerogativa dell’ignorante.

A cura del Centro Studi
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 Fonte: www.condominioelocazioni.it

La riforma del condominio è legge. Ecco il nuovo codice del condominio.

La riforma del condominio è legge.

Ecco il nuovo codice del condominio (qui)

Il 20 novembre 2012, la Commissione Giustizia del Senato, in sede deliberante, ha approvato definitivamente il progetto di legge di riforma del condominio già approvato alla Camera. Il nuovo testo entrerà in vigore dopo sei mesi dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

L’abc della Riforma del Condominio

(Testo definitivo approvato in Commissione Giustizia al Senato)  (leggi)

Accesso agli atti. Sancito in diritto dei singoli condòmini di accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia.

Amministratore. Nomina obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Possesso di polizza di R.C. professionale su richiesta dell’assemblea. Passaggio di consegne senza ulteriore compenso. Rinnovo tacito dell’incarico annuale, salvo delibera di revoca. Specifica analitica delle competenze all’atto della nomina o rinnovo, pena la nullità dell’incarico. Nomina di amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica. Obbligo per l’amministratore di adempiere agli obblighi fiscali del condominio. Redazione del rendiconto entro 180 giorni. Possesso di requisiti morali pena la revoca: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato. Possesso di requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado e corso di formazione e aggiornamento professionale.

Animali. I regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli animali domestici.

Antenne. Riconosciuto il diritto del singolo condòmino alla ricezione radiotelevisiva con impianti individuali.

Avviso di convocazione. Invio tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Annullabilità della delibera entro 30 gg. per omessa, tardiva o incompleta convocazione.

Consiglio dei condominio. Possibilità di nomina del consiglio di condominio di 3 membri (se edificio con più di 11 unità immobiliari).

Contabilità. Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. Conservazione decennale della documentazione e la possibilità di nominare un revisore.

Conto Corrente Condominiale. Tutti i flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita) devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito c/c intestato al condominio.

Delega. Obbligo della forma scritta. Limitazione di delega: in caso di più di 20 condòmini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 del valore. Divieto di delega all’amministratore. In caso di supercondomini, all’assemblea dei condominii partecipa un delegato per edificio quando per ogni condominio autonomo abbia più di 60 partecipanti

Destinazione d’uso parti comuni. Il nuovo art. 1117-ter prevede il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore, il tutto con un nuovo e preciso iter di convocazione assembleare.

Distacco dall’impianto centralizzato. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Impianti di energia da fonti rinnovabili esclusivi. Possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici  tetti comuni con attività di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione.

Innovazioni. Il quorum deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti + ½ del valore per innovazioni di particolare interesse sociale: sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati.  Nuovo l’iter di convocazione specifico. Per le innovazioni ordinarie è richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.

Lavori su parti esclusive. Prevista la preventiva comunicazione all’amministratore per interventi su parti di proprietà o uso individuale.

Mediazione. Disciplinato il rito della media-conciliazione in materia di condominio, con relativi obblighi dell’amministratore.

Morosità e decreto ingiuntivo. Obbligo per l’amministratore di attivarsi per il decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare.

Parti comuni. Il nuovo art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e  funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprietà con godimento periodico. Perché un bene utile a tutti i condòmini non sia da ritenersi parte comune, occorre una espressa previsione contraria da parte del titolo. La divisione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1119 cc può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.

Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.

Registri. Obbligo di tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina dell’amministratore e di contabilità.

Sanzioni previste dal regolamento. Incremento delle sanzioni da € 200 e fino a € 800 in caso di recidiva.

Sito web condominiale. Attivazione di sito web condominiale con esportazione dei dati contabili e dei verbali, su richiesta dell’assemblea.

Solidarietà dei condòmini nelle spese. Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi ai fornitori creditori. Obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Supercondominio. Il nuovo art. 1117-bis prevede l’applicabilità della legge al supercondominio.

Tabelle millesimali. Rettifica o modifica delle tabelle all’unanimità. Modifica o rettifica  maggioranza nei casi di  errore, alterazione per più di 1/5 anche di una sola u.i. per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione.  In caso di revisione giudiziaria non è previsto il litisconsorzio necessario. Estesi gli stessi principi anche alle tabelle convenzionali.

Videosorveglianza. L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.

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Riforma del Condominio

Riforma del Condominio:

il PDL C.4041 approvato alla Camera dal 28 settembre al Senato in Commissione giustizia in sede deliberante con atto n. As.71-B.

L’abc della riforma.

Il PDL di riforma del condominio n. C.4041 approvato dalla Camera il 27 settembre 2012, dal 28 settembre 2012 è al Senato, in Commissione Giustizia in sede deliberante, con atto n. As. 71-B.

Questo, sostanzialmente, significa che si prevedono tempi davvero rapidi per la definitiva approvazione della riforma. Moltissime le novità di rilievo e di interesse per i condòmini e per gli addetti ai lavori.

L’abc della Riforma del Condominio

(Come da testo approvato alla Camera il 27/09/2012)  (leggi)

Accesso agli atti. Sancito in diritto dei singoli condòmini di accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia.

Amministratore. Nomina obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Possesso di polizza di R.C. professionale su richiesta dell’assemblea. Passaggio di consegne senza ulteriore compenso. Rinnovo tacito dell’incarico annuale, salvo delibera di revoca. Specifica analitica delle competenze all’atto della nomina o rinnovo, pena la nullità dell’incarico. Nomina di amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica. Obbligo per l’amministratore di adempiere agli obblighi fiscali del condominio. Redazione del rendiconto entro 180 giorni. Possesso di requisiti morali pena la revoca: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato. Possesso di requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado e corso di formazione e aggiornamento professionale.

Animali. I regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli animali domestici.

Antenne. Viene riconosciuto il diritto del singolo condòmino alla ricezione radiotelevisiva con impianti individuali.

Avviso di convocazione. Invio tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Annullabilità della delibera entro 30 gg. per omessa, tardiva o incompleta convocazione.

Consiglio dei condominio. Prevista la possibilità di nomina del consiglio di condominio di 3 membri (se edificio con più di 11 unità immobiliari).

Contabilità. Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. Prevista la conservazione decennale della documentazione e la possibilità di nominare un revisore.

Conto Corrente Condominiale. Tutti i flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita) devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito c/c intestato al condominio.

Delega. Obbligo della forma scritta. Limitazione di delega: in caso di più di 20 condòmini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 del valore. Divieto di delega all’amministratore. In caso di supercondomini, all’assemblea dei condominii partecipa un delegato per edificio quando per ogni condominio autonomo abbia più di 60 partecipanti

Destinazione d’uso parti comuni. Il nuovo art. 1117-ter prevede il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore, il tutto con un nuovo e preciso iter di convocazione assembleare.

Distacco dall’impianto centralizzato. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Impianti di energia da fonti rinnovabili esclusivi. Prevista la possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici  tetti comuni con attività di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione.

Innovazioni. Il quorum deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti + ½ del valore per innovazioni di particolare interesse sociale: sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati.  Nuovo l’iter di convocazione specifico. Per le innovazioni ordinarie è richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.

Lavori su parti esclusive. Prevista la preventiva comunicazione all’amministratore per interventi su parti di proprietà o uso individuale.

Mediazione. Disciplinato il rito della media-conciliazione in materia di condominio, con relativi obblighi dell’amministratore.

Morosità e decreto ingiuntivo. Obbligo per l’amministratore di attivarsi per il decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare.

Parti comuni. Il nuovo art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e  funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprietà con godimento periodico. Perché un bene utile a tutti i condòmini non sia da ritenersi parte comune, occorre una espressa previsione contraria da parte del titolo. La divisione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1119 cc può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.

Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.

Registri. Obbligo di tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina dell’amministratore e di contabilità.

Sanzioni previste dal regolamento. Incremento delle sanzioni da € 200 e fino a € 800 in caso di recidiva.

Sito web condominiale. Attivazione di sito web condominiale con esportazione dei dati contabili e dei verbali, su richiesta dell’assemblea.

Solidarietà dei condòmini nelle spese. Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi ai fornitori creditori. Obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Supercondominio. Il nuovo art. 1117-bis prevede l’applicabilità della legge al supercondominio.

Tabelle millesimali. Terrifica o modifica delle tabelle all’unanimità. Modifica o rettifica  maggioranza nei casi di  errore, alterazione per più di 1/5 anche di una sola u.i. per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione.  In caso di revisione giudiziaria non è previsto il litisconsorzio necessario. Estesi gli stessi principi anche alle tabelle convenzionali.

Videosorveglianza. L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.

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IMU in condominio: su quali beni e come si calcola l'imposta.

Il 18 giugno 2012 (il 16 cade di sabato), scade il termine per il versamento della prima rata IMU (pari al 50% del totale), che matura sui beni condominiali come l'alloggio del portiere, la sala riunioni, la sala termica, la sala idrica, i locali lavanderia ed ogni altro locale comune suscettibile di rendita autonoma.

Il presupposto per l'imposta non è l'accatastamento in quanto tale, ma la mera esistenza dell'immobile.
Nei casi di errato o mancato accatastamento, il contribuente deve determinare l'imposta sulla scorta della rendita proposta tramite doc-fa.

Non sono soggetti all'imposta i vani squisitamente tecnici come le scale, i lastrici, le intercapedini ecc..

L'imposta va determinata aumentando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per il coefficiente relativo alla categoria catastale:

- 160 in caso di abitazioni (A/1-5), magazzini e depositi (C/2) e box (C/6)

- 55 in caso di negozi (C/1)

- 80 in caso di uffici (A/10)

- 140 in caso di laboratori artigianali (C/3)

Il risultato costituisce la base imponibile su cui calcolare l'imposta allo 0,76%.

Entro il 30 settembre 2012, l'amministratore deve denunciare al comune di competenza l'esistenza dei beni soggetti all'imposta o eventuali modifiche nel frattempo intervenute.

Al 17 dicembre 2012, è necessario procedere al versamento della seconda rata a saldo, calcolandola sulla scorta delle aliquote definitive, procedendo in autonomia ad un eventuale conguaglio. La rateizzazione dell'IMU in tre rate è consentita solo con riferimento alla prima casa di residenza.

Il versamento può avvenire direttamente a cura dell'amministratore, in uniche soluzioni, per conto dei proprietari quali veri soggetti passivi dell'imposta.

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